Uważamy, że podpisywanie służebności przesyłu bez drobiazgowej analizy prawnej danej nieruchomości, to bardzo duże ryzyko. Inwestorzy energetyczni czy telekomunikacyjni grają na asymetrii informacji, podsuwając wzorce umów, które chronią wyłącznie ich harmonogramy i budżety. Wiemy z doświadczenia, że techniczna nowomowa w dokumentach skutecznie ukrywa realne ograniczenia własności. To nie są „standardowe procedury”, to długofalowe obciążenie gruntu, które obniża jego rynkową wartość. Z tego powodu traktujemy każdą taką propozycję jako punkt wyjścia do twardych negocjacji, a nie gotowy produkt do akceptacji.
Precyzyjne określenie urządzeń przesyłowych
Brak dokładnej specyfikacji infrastruktury pozwala inwestorowi na instalację szaf, złączy i kontenerów technicznych, które realnie blokują korzystanie z powierzchni działki. Dokumenty zazwyczaj posługują się ogólnikami typu „linia” czy „kabel”, co sugeruje instalację podziemną i teoretycznie bezinwazyjną. To prowadzi do wniosku, że właściciel bagatelizuje skutki, dopóki na środku pola nie stanie betonowy kontener techniczny. Różnica w uciążliwości między kablem na głębokości metra a naziemną stacją transformatorową jest gigantyczna.
Brak zapisu ograniczającego typ i liczbę urządzeń daje firmom przesyłowym pole do dowolnej interpretacji w przyszłości. Każdy element naziemny to nie tylko strata estetyki, ale konkretna strefa wyłączona z zabudowy czy upraw.
Jakie mechanizmy chronią grunt przed blokadą inwestycyjną?
Wprowadzenie sztywnego terminu wygaśnięcia służebności w przypadku niepodjęcia budowy zapobiega sytuacji, w której nieruchomość traci na wartości bez otrzymania realnego wynagrodzenia. Umowy na czas nieoznaczony to najgorszy scenariusz dla właściciela. Inwestor rezerwuje sobie pas gruntu, nie buduje nic przez dekadę, a właściciel w tym czasie nie może tam postawić garażu ani posadzić drzew. Dlatego w treściach przygotowywanych przez prawnika muszą pojawić się bezpieczniki – np. automatyczne rozwiązanie umowy po kilku latach bezruchu inwestycyjnego. W przeciwieństwie do standardowych wzorców, nasze podejście wymusza na inwestorze konkretne deklaracje czasowe. Sprawdziliśmy, że sztywne zapisy o wygaśnięciu uprawnień realnie chronią płynność obrotu nieruchomością.
Czy stawka za metr bieżący to dobra metoda rozliczania służebności?
Wynagrodzenie oparte wyłącznie na długości sieci pomija realny spadek wartości rynkowej nieruchomości wynikający z istnienia tzw. strefy kontrolowanej. Inwestorzy operują uśrednionymi stawkami, które brzmią sensownie na papierze. Prawda jest taka, że jedna szafa dostępowa może zniszczyć potencjał inwestycyjny działki budowlanej bardziej niż kilometr kabla poprowadzonego wzdłuż drogi. Dlatego rzetelna wycena musi uwzględniać nie tylko zajęty grunt, ale też pas technologiczny, w którym obowiązują zakazy wznoszenia budynków. Z tego powodu odrzucamy symboliczne kwoty. Solidna analiza merytoryczna pozwala wyodrębnić wynagrodzenie za samo ustanowienie prawa oraz odszkodowanie za trwałe obniżenie użyteczności gruntu. Nasza subiektywna ocena rynkowa wskazuje, że asymetria tych umów bywa elementem strategii inwestorów.
Dlaczego analiza wzorca umowy jest wymogiem bezpieczeństwa?
Profesjonalna weryfikacja przywraca równowagę kontraktową, usuwając jednostronne kary umowne i doprecyzowując zasady odpowiedzialności za szkody powstałe podczas budowy. Wzorce przesyłane przez firmy energetyczne są konstruowane przez ich działy prawne w jednym celu: minimalizacji ryzyka korporacyjnego. W większości z nich właściciel gruntu ponosi surowe sankcje za utrudnianie dostępu, podczas gdy inwestor odpowiada za zniszczenia w sposób bardzo ograniczony. To prowadzi do wniosku, że bez interwencji radcy prawnego właściciel podpisuje zobowiązanie o nieprzewidywalnych kosztach. Nie ma tu miejsca na przypadek, jest tylko chłodna kalkulacja zysków kosztem właściciela nieruchomości.
I na koniec pytanie: Czy inwestor ma obowiązek informować o spadku wartości działki?
Odpowiedź: Nie, inwestor przesyłowy działa we własnym interesie ekonomicznym i nie posiada żadnego ustawowego obowiązku uświadamiania właściciela o negatywnych skutkach finansowych czy planistycznych podpisywanej umowy.
