Umowa dzierżawy gruntu pod farmę fotowoltaiczną – na co powinien zwrócić uwagę wydzierżawiający?
Jeżeli otrzymali już Państwo telefon z zapytaniem, czy są zainteresowani wydzierżawieniem swojej nieruchomości pod budowę instalacji fotowoltaicznej, to zapraszamy do lektury poniższego artykułu. W ostatnim czasie obserwujemy rozwój i wzrost popularności energii odnawialnej. Podkreślić jednak należy, że inwestorzy farm fotowoltaicznych przedstawiają wydzierżawiającemu gotowe wzorce umów, które zawierają szereg postanowień wyłączających i ograniczających uprawnienia wydzierżawiającego. Ze strony inwestora jest to oczywiście uzasadnione ryzykiem inwestycyjnym, które ponosi w związku z budową farmy. Jednak nie może to prowadzić do pozbawienia wydzierżawiającego wszelkich instrumentów umownych, które zabezpieczać będą jego interesy. Na co więc zwrócić szczególną uwagę podczas zawierania umowy dzierżawy pod instalację fotowoltaiczną? Które postanowienia umowne powinny się w niej znaleźć, a z których należałoby koniecznie zrezygnować? W dalszej części artykułu postaramy się w skrócie przybliżyć omawianą tematykę.
Na wstępie pragnę zwrócić uwagę, że nie każdy rodzaj gruntów można wykorzystać pod budowę farmy fotowoltaicznej. Pierwszy krok stanowić więc będzie ustalenie, czy nieruchomość nadaje się do ww. celu. Jeśli grunt, który planują Państwo wydzierżawić, spełnia ustawowe wymagania, to kolejnym krokiem będzie podpisanie dobrej, zabezpieczającej Państwa interesy, umowy dzierżawy.
Pierwszy problem, jaki dostrzegamy dokonując opiniowania umów pod budowę farmy fotowoltaicznej, stanowi brak szczegółowego określenia przedmiotu dzierżawy. Sprowadza się to do sprawdzenia, czy w umowie została dokładnie określona powierzchnia działki pod montaż paneli fotowoltaicznych. Dodatkowo, należy rozważyć przydatność ustanowienia już w umowie dokładnego miejsca, w którym panele fotowoltaiczne zostaną wybudowane oraz określenia minimalnego areału, który będzie podlegał dzierżawie. W przeciwnym razie może to prowadzić do sytuacji, kiedy panele staną w miejscu uniemożliwiającym prowadzenie dalszej produkcji rolnej na pozostałej części nieruchomości lub będą zajmować tylko minimalną część działki. Swoiste rozwiązanie tej sytuacji może stanowić zobowiązanie do dołączenia do umowy mapy geodezyjnej, na której zostanie zaznaczony obszar objęty dzierżawą i umiejscowienie paneli.
Po drugie, należy zwrócić uwagę na fakt, że budowa farmy fotowoltaicznej może wiązać się z koniecznością pociągnięcia różnego rodzaju osprzętowania przez teren otaczający farmę, który nie jest objęty umową dzierżawy. W miejscu tym strony powinny się umówić, czy potrzeba ta będzie wiązać się z koniecznością zapłaty ,,dodatkowego” czynszu lub ustanowienia służebności.
Po trzecie, należy wskazać jakie kwestie są istotne, przy ustalaniu czynszu dzierżawnego. Początkowo należy zaznaczyć, że umowa dzierżawy najczęściej jest zawierana na okres 29-30 lat, przez co czynsz ustalany dzisiaj, już za kilka lat może okazać się rażąco niewspółmierny i nieaktualny. Warto więc, aby wydzierżawiający miał tego świadomość i zastrzegł w umowie możliwość waloryzacji czynszu, ale nie tylko o wartość inflacji. Ciekawym rozwiązaniem jest waloryzacja czynszu dokonywana w oparciu o wzrost uzysku energii elektrycznej z farmy lub wzrostu cen tej energii. Niektórzy inwestorzy proponują także procentowy udział w zyskach ze sprzedaży po upływie określonego w umowie okresu.
Kolejnym aspektem, ważnym z punktu widzenia wydzierżawiającego, jest założenie płatności czynszu w pełnej wysokości dopiero od daty rozpoczęcia prac budowlanych. Niektórzy inwestorzy w ogóle zakładają tzw. okresy bezczynszowe do momentu rozpoczęcia budowy farmy lub z minimalnym czynszem z tym czasie. Ustalenie wysokości czynszu jest zawsze kwestią biznesową, jednak obecnie nie ma powodów, aby wydzierżawiający zgadzał się na niekorzystne dla siebie zapisy w pierwszym okresie obowiązywania umowy dzierżawy. Nawet jeżeli nie uda się wynegocjować satysfakcjonującej wysokości czynszu za okres przed rozpoczęciem budowy, to Wydzierżawiający może zabezpieczyć się np. ustanawiając w umowie okresy, przed upływem których dzierżawca zobowiązany będzie podjąć określone czynności, mające na celu przyśpieszenie budowy farmy np. pod rygorem wcześniejszego wypowiedzenia umowy. Przykładowo, w umowie może znaleźć się zapis, zgodnie z którym dzierżawca obowiązany jest w określonym terminie od daty zawarcia umowy, złożyć wniosek o udzielenie pozwolenia na budowę lub uzyskać to pozwolenie. Stosowne zapisy mogą dotyczyć także kolejnych etapów budowy.
Gdy otrzymali Państwo od inwestora umowę dzierżawy nieruchomości pod budowę farmy fotowoltaicznej, zawsze warto skonsultować jej treści z prawnikiem, który pomoże właściwie zabezpieczyć Państwa interesy. Zapraszamy do współpracy z naszą Kancelarią przy opiniowaniu tego rodzaju umów!