Pomoc prawna przy zakupie mieszkania
W 2024 roku rynek pierwotny mieszkań w największych polskich miastach odnotował rekordową aktywność. Według danych Otodom Analytics, w I kwartale 2024 roku deweloperzy wprowadzili do oferty 17,2 tys. mieszkań, czyli znacznie więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie zawarto blisko 14,3 tys. umów rezerwacyjnych i deweloperskich – to wzrost o 44% r/r. Te dane potwierdzają, że na rynku istnieje duża potrzeba weryfikowania wszelkich zagadnień prawnych, aby wszystkie strony były odpowiednio zabezpieczone.
Pomoc prawna przy zakupie mieszkania to między innymi:
- Analiza umowy deweloperskiej: np. pod kątem zgodności z ustawą deweloperską, zasad i harmonogramu płatności czy przeniesienia własności;
- Weryfikacja prospektu informacyjnego: czyli dokumentu obowiązkowego dla każdej inwestycji, zawierającego dane o działce, pozwoleniach i stanie prawnym;
- Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości: czyli czy deweloper ma pełne prawo do gruntu, czy inwestycja jest zgodna z planem zagospodarowania, czy nie ma roszczeń osób trzecich itd.;
- Doradztwo przy podpisywaniu umowy przedwstępnej i końcowej: a w tym także negocjowanie treści zapisów zabezpieczających interesy kupującego
- Sprawdzenie warunków odstąpienia od umowy: np. w przypadku znacznych opóźnień w budowie nieruchomości.
Pomoc prawna przy zakupie domu
Zakup domu to jeszcze bardziej złożona transakcja niż zakup mieszkania. Dochodzą dodatkowe kwestie, takie jak stan techniczny, pozwolenia budowlane, dostęp do drogi publicznej oraz ewentualne rozbudowy.
Pomoc prawna przy zakupie domu to między innymi:
- Weryfikacja księgi wieczystej: sprawdzenie właściciela, hipotek, ograniczonych praw rzeczowych, służebności gruntowych;
- Analiza pozwolenia na budowę i dokumentacji powykonawczej: głównie ustalenie, czy dom został wybudowany zgodnie z prawem;
- Ocena zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: sprawdzenie, co może powstać w bliskim sąsiedztwie, czy dom nie stoi w strefie ochronnej;
- Pomoc w analizie umowy sprzedaży nieruchomości: ocena ryzyka i prawidłowego ujęcia kwestii płatności, przekazania i rozliczeń.
Doradztwo prawne przy zakupie domu, czyli tak naprawdę przed transakcją, może uchronić przed nabyciem nieruchomości z problemami czyli choćby samowolą budowlaną, brakiem dostępu do drogi lub nieujawnionymi roszczeniami.
Doradztwo przy zakupie działki
Według danych serwisu Money.pl z 2024 roku, średnia cena działki budowlanej w Polsce to było 145 zł/m², a w miastach wojewódzkich to kwota nawet 634 zł/m². Co oznacza, że ceny działek wzrosły średnio o 10-16% r/r, czyli więcej osób decyduje się na zakup gruntu pod swoją budowę. Zwiększone zainteresowanie takimi inwestycjami również może wiązać się z ryzykiem prawnym, dlatego warto skonsultować się ze specjalistą, by spać potem spokojnie. Doradztwo przy zakupie działki pozwala uniknąć pułapek związanych z kupnem gruntu.
Pomoc przy zakupie działki to na przykład:
- Sprawdzenie przeznaczenia gruntu: analiza miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy;
- Weryfikacja dostępu do drogi publicznej: często działki nie mają formalnego dojazdu, co uniemożliwia uzyskanie pozwolenia na budowę;
- Ocena uzbrojenia terenu: prąd, woda, kanalizacja, gaz (ich brak może oznaczać wysokie koszty przyłączeń w późniejszym okresie);
- Analiza ewentualnych obciążeń: hipoteki, służebności przesyłu, roszczenia byłych właścicieli lub użytkowników wieczystych;
- Weryfikacja statusu gruntu: np. czy działka nie jest rolna, a jeśli jest, to czy możliwe będzie jej odrolnienie.
Analiza umowy deweloperskiej
Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wprowadziła szereg obowiązków informacyjnych po stronie dewelopera. Jednak mimo to, na rynku można spotkać jeszcze umowy zawierające klauzule niekorzystne dla kupujących. W takich przypadkach zdecydowanie warto zgłosić się do prawnika specjalizującego się w prawie nieruchomości.
Zakres analizy umowy deweloperskiej przez prawnika:
- Identyfikacja klauzul niedozwolonych: jedną z nich jest np. przerzucanie ryzyka inwestycyjnego na nabywcę nieruchomości;
- Ocena harmonogramu płatności: zgodność z postępami prac czy na przykład dopuszczalność zmian;
- Sprawdzenie zapisów dot. standardu wykończenia: szczegółowość opisu technicznego danego lokalu;
- Weryfikacja postanowień o karach umownych i odstąpieniu od umowy: zarówno po stronie nabywcy nieruchomości, jak i sprzedawcy czyli dewelopera;
- Analiza warunków przeniesienia własności: czy jest powiązana np. z odbiorem technicznym lub innymi warunkami mającymi wpływ na przeniesienie własności nieruchomości.
Rzetelna analiza umowy deweloperskiej to ważny krok w ochronie interesów nabywcy, szczególnie przy ciągle rosnących cenach nieruchomości w Polsce i jednak trzeba powiedzieć szczerze – nierównej pozycji stron umowy.
Analiza umowy sprzedaży nieruchomości
Umowa sprzedaży nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, jednak sam notariusz nie odpowiada za treść umowy, tylko za jej zgodność z obowiązującymi przepisami w Polsce. Dlatego analiza umowy sprzedaży nieruchomości przez prawnika może uchronić kupującego przed błędami, ale głównie przed niekorzystnymi zapisami, których wpływ może wyjść dopiero znacznie później, po przeprowadzeniu transakcji.
Częsty zakres takiej analizy prawnej:
- Sprawdzenie poprawności danych stron i nieruchomości: PESEL, adres, numery działek, KW itp.;
- Ocena zapisów dot. ceny i sposobu płatności: czyli zasady wpłaty, ewentualne zadatki czy zaliczki (trzeba znać różnice);
- Zabezpieczenie interesów kupującego przy przekazaniu nieruchomości: dokładna data, protokół, rozliczenia wszystkich mediów itp.;
- Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości: zgodność zapisów umowy z treścią księgi wieczystej;
- Zasady odpowiedzialności sprzedającego za wady prawne i fizyczne: np. rękojmia.
Pomoc prawna przy zakupie nieruchomości to nie tylko formalność, to realna ochrona przed ryzykiem nabycia lokalu z nieuregulowaną sytuacją prawną, np. z lokatorami, zadłużeniem lub ukrytymi wadami konstrukcyjnymi. Może wydawać się to zbyt wydumane, albo trudne do wyobrażenia, ale takie przypadki są powszechne i niestety wciąż zbyt często odkrywane po fakcie.
